2025 Yılında Emlak Piyasasının Gidişatı

Gayrimenkul sektörü, hem makroekonomik hem de mikro dinamiklerden güçlü şekilde etkilenen bir sektördür. Küresel ekonomik dalgalanmalar, faiz oranları, demografik değişim, teknolojik dönüşümler ve düzenleyici politikalar, sektörün kaderini belirler. 2025 yılına girerken, küresel ve yerel düzeyde gayrimenkul piyasalarında dikkat çekici dengelenmeler, fırsat-arz çatışmaları ve dönüşümler gözlenmektedir.

Bu makalede, "küresel gayrimenkul görünümü" ve "Türkiye pazarı özelinde" analizler yapacak; 2025'e dek gelinen noktayı ve geleceğe dair çıkarımları tartışacağım.

1. Küresel Gayrimenkul Görünümü 2025'e Doğru

1.1 Başlıca eğilimler ve genel beklentiler

• Pandemi sonrası dönemde gayrimenkul piyasaları bir tür "reset" evresinden geçiyor. Fiyatlarda düşüş yaşayan veya durağanlaşan bölgeler, yeniden istikrar arayışında. 

• En azından bazı bölgelerde, arzın sınırlı olması veya yeni arzların gecikmesi, değerleme baskısını yukarı çekiyor. Talep güçlü kalabiliyor. 

• Daha dengeli büyüme bekleniyor; aşırı hızlı yükseliş ya da balon senaryoları olasılığı azalıyor. Özellikle "çekirdek varlıklar" (core assets) daha güvenli limanlar olarak görülüyor. 

• Ancak bu toparlanma ya da ivmelenme bölgeler ve varlık sınıfları arasında heterojen olacak; bazı ticari varlık sınıfları (özellikle ofis, perakende) halen baskı altında olabilir. Morgan Stanley+3Global English+3PwC+3

• ESG (çevresel, sosyal, yönetişim) kriterleri, sürdürülebilirlik talepleri, yeşil bina standardı, enerji verimliliği gibi unsurlar giderek yatırım kararlarında önemli etken haline geliyor. 

• Alternatif gayrimenkul varlık sınıflarına (depolama / lojistik, yaşam alanı, altyapı, veri merkezi, dönüşüm projeleri) yönelim artıyor. 

1.2 Yatırım getirisi ve performans beklentileri

• Global çapta, bazı analizler 2025 için gayrimenkul "tüm varlık sınıflarında" %5-6 gibi toplam getiri (kira + sermaye kazancı) potansiyeli öngörmektedir. mandg.com+3aberdeeninvestments.com+3nuveen.com+3

• Ancak bu genel değerlemeler, bölge ve varlık sınıfına göre ciddi dalgalanma gösterecek. Örneğin, lojistik depo alanları ya da konut projeleri bazı pazarlarda daha yüksek performans sergileyebilirken, eski ofis binaları veya düşük kaliteli ticari alanlar risk altında olabilir. 

• Faiz oranlarının gidişatı çok kritik: Yüksek faiz ortamı borçlanma maliyetini artırır, yatırımcı iştahını sınırlar. Ancak faizler düşüşe geçerse "yeniden fiyatlama" potansiyeli oluşabilir. 

• "K-şeklinde" bir iyileşme senaryosu (yani bazı varlıkların hızlı toparlanması, bazılarının baskı altında kalması) olası görülüyor.